서울 25개 자치구 아파트 매매 실거래 235,080건 · 2021.09 – 2026.08 (60개월)
주담대 금리(예금은행 신규 주택담보대출 금리)는 1년 만에 3.0% → 4.8%로 치솟았다가 3.5%까지 내려온 뒤 다시 4.7%로 올랐다. 이 기간 서울 아파트값은 어떻게 움직였을까?
데이터| 데이터 | 출처 | 규모 · 처리 |
|---|---|---|
| 아파트 매매 실거래가 | 국토교통부 실거래가 공개 API | 25개 구 × 60개월 · 248,251건 수집 → 해제(취소) 13,171건 제외 → 235,080건 |
| 주택담보대출 금리 | 한국은행 ECOS (예금은행 대출금리, 신규취급액) | 월별 60개 값 (연리 %) |
| 단지 세대수 | 공동주택관리정보시스템(K-apt) · 건축물대장 API | 500세대 이상 대단지 구분 (거래의 84% K-apt 기준) |
| 단지 용적률 | 건축HUB 건축물대장 API · V-World 토지대장 API | 주소 7,826개 중 7,628개 (거래의 98%): 대장 값 7,098개 + 대장에 없는 530개는 연면적 ÷ 대지면적으로 계산 · 50% 미만·1,000% 초과 제외 |
| 단지 좌표 · 구 경계 | 카카오 로컬 API · 통계청 시군구 경계 | 주소 7,826개 → 좌표·행정동 / 서울 25개 구 지도 |
※ 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로, 수집 시점(2026.10)에 신고가 덜 들어온 2026년 9월은 제외 → 2021.09~2026.08 = 정확히 60개월
분석 방법큰 평수가 많이 팔린 달에 값이 오른 것처럼 보이는 문제를 줄임
초고가 거래 몇 건에 평균이 크게 흔들리는 문제를 피함
그달 어떤 집이 팔렸는지(거래 구성)의 영향을 줄인 지수. 두 달 이상 거래된 단지·평형 안의 모든 거래끼리 비교 (2021.09 = 100)
2025년부터 강남·서초·용산 등은 규제로 거래가 막히고 저가 지역 거래 비중이 커졌다.
그래서 서울 전체 거래의 중위가격은 2021.09 → 2026.08에 −4.6%로 나오지만,
같은 단지끼리 비교하면 +9.2%다. 실제로 은마 77㎡는 26억 3,500만 → 34억 4,000만, 헬리오시티 85㎡는 22억 7,000만 → 28억 9,500만으로 올랐다.
→ 구별 비교와 금리 분석은 반복매매지수로 한다.
2022.12 · 2021.09 대비 −24.6%
2022.10 · 1년 1개월 만에 +1.81%p
5년 전보다 +9.2%, 바닥 대비 +45%
회색 막대 = 주요 부동산 정책의 발표일 → 시행일. 집값 바닥(2022.12)은 1·3 대책(2023.01) 바로 전 달이다.
2022.10 · 금리 고점과 같은 달
2025.06 · 6·27 대출 규제 직전 몰림
2022.02 거래량은 2021.09보다 −70%(2,690 → 816건)였지만, 같은 때 가격지수는 −4%였다. 가격은 2022.07부터 본격적으로 내렸다.
5년 중 거래가 가장 많았던 달은 6·27 대책 발표 직전인 2025.06이었다 (회색 막대 = 정책 발표 → 시행).
25개 구 모두 −6% ~ −28%. 2021년 가격 수준과의 상관 — 구별 차이가 작음
송파 +80%, 성동 +80% vs 금천 +11%, 도봉 +15%. 2021년 가격 수준과의 상관 — 입지별로 회복 폭 차이가 크다
→ 이 기간(2021.09~2026.08)으로 보면, 구별 격차는 하락보다 회복 폭에서 두드러졌다.
한강변·도심: 성동, 송파, 용산, 동작, 종로…
외곽: 도봉, 금천, 노원, 강북, 은평…
색 = 2021.09 → 2026.08 매매가 변화율 (같은 단지·비슷한 전용면적 비교, 반복매매지수). 구 경계: 통계청 2025년 2분기 시군구 경계
| 대출 규제선 기준 | 2026.08 | 고점 회복 |
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가격대 = 단지·평형의 출발 시점(2021.09~2022.08) 중위 거래가. 고점 회복 = 2021.09~2022.06 중위가를 2026.03~08 중위가가 넘은 단지·평형 비율.
| 구분 | 5년 변화 | 저점 | 2024.07 이후 |
|---|
30세대 이상 단지. 준공 연도 5년 · 용적률 50%p 간격(용적률은 이상~미만). 왼쪽 연도·위 용적률은 칸 경계 표시: ~1980년 = 선 위쪽이 1980년까지 준공, ~100% = 선 왼쪽이 용적률 100% 미만. 가로 점선 = 1996 · 2006 · 2016년. 칸 = 2021.09 → 2026.08 변화율과 계산에 쓰인 거래 건수. 1,500건 미만 칸은 흐리게, 200건 미만이거나 2021.09 거래와 이어지지 않는 칸(예: 2021년 이후 준공 일부)은 빈칸.
저점(2022.12) −24.6% → 2026.08 +9.2%
거래량은 금리 방향에 크게 반응
18개 구 상승 · 7개 구 하락
성동 +33.4% ~ 도봉 −14.1%
40년 이상 구축 아파트 상승률 +22.3% vs 30년 이상 +1.2%
용적률 150% 미만 2024.07 이후 +34.2% vs 300% 이상 +22.6%
| 단지 사례 · 평형 | 구 | 2021년 가을 | 2026년 여름 | 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 래미안퍼스티지 85㎡ | 서초구 | 36억 | 54억 5,000만 | +51% |
| 은마 77㎡ | 강남구 | 26억 3,500만 | 34억 4,000만 | +31% |
| 헬리오시티 85㎡ | 송파구 | 22억 7,000만 | 28억 9,500만 | +28% |
| 마포래미안푸르지오2단지 85㎡ | 마포구 | 19억 4,000만 | 24억 7,000만 | +27% |
| 상계주공6(고층) 58㎡ | 노원구 | 9억 1,300만 | 8억 | −12% |
| 상계주공9(고층) 50㎡ | 노원구 | 7억 1,000만 | 6억 800만 | −14% |
지난 5년 서울 아파트값은 금리 급등기에 전체 하락(−24.6%) 후 점차 회복해 2026.08 기준 5년 전보다 9.2% 상승한 추세이다. 그러나 세부적으로 들여다보면 상승의 크기와 내용은 단지 특성에 따라 차이가 있다.
단지 사례 = 각 시기(2021.09~11, 2026.06~08) 같은 단지·같은 평형 거래의 중위 거래가.
금리 급등기(2021.09~2022.10)에는 금리 상승과 매매가 하락이 뚜렷하게 함께 나타났다. 그 뒤로는 대출 규제·토지거래허가·공급·재건축 기대 등 여러 변수가 함께 작용해, 이번 분석에서 금리는 참고용 지표로만 볼 수 있다.
주담대 금리는 예금은행 신규취급액 기준이다. 기존 대출자의 금리, 변동·고정금리 비중, DSR 같은 대출 한도 등 실제 부담을 바꾸는 변수는 반영하지 못했다.
분석의 범위를 2021.09~2026.08 60개월로 다루어, 시작점에 따라 현 시점의 변동 크기가 달라질 수 있다.
두 달 이상 거래된 단지·평형만 반영하고, 동·호수가 공개되지 않아 층·향 차이가 섞인다. 거래가 적은 달·구간은 값이 흔들릴 수 있다. 다만 2022년 서울 연간 −21.7%로 한국부동산원 실거래가격지수(−21.78%)와 거의 같았다.
서울 전체로는 5년간 +9.2%지만, 구별(성동 +33% ~ 도봉 −14%)·가격대·단지 특성별로 결과가 크게 다르게 나타났다. '서울시' 전체의 집값이 아닌 단지별 특성과 차이를 고려한 정책과 시장 판단이 필요하다.